什么时候能起诉物业公司？

在日常生活中，小区物业与业主之间的关系既紧密又复杂，当业主的权益受到侵害，很多人会考虑通过法律途径来解决问题，什么时候能起诉物业公司呢？以下几种情况，业主是可以考虑起诉物业公司的。

物业服务质量不达标

这是业主起诉物业公司最常见的原因之一，小区的卫生状况是体现物业服务质量的重要方面，如果物业公司未能按照合同约定定期清扫公共区域，导致垃圾堆积、异味弥漫，严重影响业主的生活环境，业主就有权采取法律行动，比如小区内的垃圾桶长期不清理，垃圾溢出到路面，滋生大量蚊虫，给业主的健康带来威胁。

小区的安保工作也是关键，若物业公司安保措施不到位，门禁形同虚设，外来人员可以随意进出小区，导致小区内盗窃等治安事件频发，业主的人身和财产安全得不到保障，小区经常发生车辆被盗、入室盗窃等案件，而物业公司未能提供有效的监控记录或采取相应的防范措施，业主可以起诉要求物业公司承担责任。

小区的设施设备维护管理不善也属于服务质量不达标，像电梯经常出现故障，维修不及时，给业主的出行带来极大不便甚至存在安全隐患；公共区域的照明设施损坏后长时间不更换，导致业主在夜间行走存在安全风险等情况，业主都可以通过起诉来维护自己的权益。

违反物业管理合同约定

物业管理合同是物业公司与业主之间的重要法律文件，明确了双方的权利和义务，如果物业公司违反合同约定，擅自提高物业费标准，而没有经过业主大会的同意，这种行为就侵犯了业主的合法权益，比如合同中约定物业费为每平方米2元，物业公司未经协商突然将费用提高到每平方米3元，业主可以起诉要求物业公司按照原合同标准收费，并退还多收的费用。

物业公司不履行合同中规定的其他义务，如未按照约定对小区的绿化进行养护，导致小区内花草树木枯萎死亡，影响小区的美观和生态环境，业主也可以依据合同起诉物业公司，要求其承担违约责任。

侵犯业主公共权益

小区的公共区域和设施属于全体业主共有，物业公司无权擅自处分，如果物业公司未经业主同意，将小区的公共场地出租给商家用于商业活动，所得收益据为己有，这就侵犯了业主的公共权益，物业公司将小区的空地出租给一家超市作为停车场，收取的租金没有纳入小区的公共维修基金或分配给业主，业主可以起诉要求物业公司返还收益，并对公共场地进行合理管理。

物业公司在小区内设置广告位获取收益，但没有将收益情况向业主公开，也属于侵犯业主公共权益的行为，业主有权了解公共收益的收支情况，并要求物业公司将合理的收益分配给业主。

安全保障义务缺失

在一些特殊情况下，物业公司负有安全保障义务，比如小区内发生自然灾害或突发事件时，物业公司没有及时采取有效的防范和应急措施，导致业主的生命财产受到损失，在暴雨天气中，物业公司未能及时疏通小区的排水系统，导致地下车库被淹，业主的车辆受损，物业公司就应当承担相应的赔偿责任，业主可以通过起诉来维护自己的权益。

当出现上述这些情况时，业主在与物业公司沟通协商无果的情况下，就可以考虑通过法律途径起诉物业公司，以维护自己的合法权益，但在起诉前，业主需要收集充分的证据，如照片、视频、书面通知等，以确保自己的诉求能够得到法院的支持，业主也应该理性维权，通过合法、合理的方式解决与物业公司之间的矛盾。